ニセコ不動産の驚愕

こんにちは紺野昌彦です。

ニセコ不動産ついては、少し前に書いたブログ、留寿都の不動産について、いくつか事例を紹介しました。その中でニセコ不動産ついてやニセコの土地価格に触れましたが、今回はまた少し違う角度で北海道の不動産について書いてみたいと思います。

僕はほぼ毎月、不動産や開発案件で、留寿都村、ニセコ町に足を運ぶのはこのブログの読者、またfacebookやインスタグラムをフォロー頂いている皆さまはご存知でしょう。

先日も北海道の留寿都、ニセコ方面に足を運んで来ました。今年はこれで9回目。

ニセコ町はここ数年で日本で最も地価上昇率の高いエリアとなっています。路線価でも実勢価格でも全てにおいて土地の価格の上昇率は日本一と凄まじいものがあります。

そんなニセコ町は北海道の虻田郡にある人口が約5000人の地方自治体です。

そんな虻田郡という地方の田舎の土地が一番高いのには理由があります。最も地価の高いところでは坪単価が1000万円を超える値を付けているのです。

ルスツ不動産

ニセコ不動産

ニセコ不動産

ニセコ不動産

ニセコ不動産

ニセコ不動産

これらはニセコの不動産価格のほんの一部です。実際に先週見てきて撮影してきました。

はじめの3枚はニセコの土地の価格。そしてニセコの別荘の価格、最後はニセコのコンドミニアムの価格です。

あり得ない価格であることが、おわかりかと思いますが、実際にかなりのペースで引き合いがあり、いいエリアではほとんど土地が手に入らない状況にもなっているのです。

コンドミニアムに関しては発売開始から1週間もかからずに完売するケースもあるほどです。

これらは投機目的ではなく、純粋にスキーリゾートを楽しむ実需的な要素の方が強く見られるのが特徴です。

投機目的だとしたらこの価格では、流石にこれ以上の価格高騰によるインカムゲインは望めないでしょうし、価格の高さから利回りもそこまで大きくならないのも明白でしょう。

ここが不動産投機という意味合いより、実需傾向が強い証なのです。

ですが実際には通常の不動産利回りと同等な利回りや、物件によってはそれ以上の利回りがあるのも存在するのです。(ちょっと矛盾しますが)

というのもニセコ周辺の高級ホテルは、冬場のハイシーズンには1泊が20万円、30万円という価格も珍しくなく、この価格でスキーシーズンの4ヶ月が可動するのですから、ホテルや収益型コンドミニアムの場合は、都市部の普通のマンション購入などより返って面白いのかもしれません。

この価格から逆算すると、都市部で同等の価格の土地を購入して、ホテルを建設したとしても、せいぜい泊料は1泊が1万円から2万円でしょうから、まるで違う計算が成り立ってしまうのです。ニセコも留寿都も夏場も50%を超える稼働率ですからね。

ただここにはひとつ別の要素も隠れています。

別の要素とは、ここでの成功者は一定の顧客リストをグローバルに全世界に持つ企業であるということも忘れてはいけません。

日本国内顧客のリストではなく、大多数を海外富裕層を含んでいる、ハイアット系やヒルトンホテル、また新たに進出が決まったリッツ・カールトンなどが牽引しているところもあります。

もちろんそれでも全体のアベレージも上がり、日系資本のホテルもニセコの同エリアにあるという事から今では同じ単価になっているのはいうまでもありません。

この宿泊単価から見たら、ニセコに不動産価格はひょっとすると妥当な価格なのかもしれません。

ニセコ不動産

ニセコ不動産

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この2枚の画像はニセコの比羅夫地区でも人気のホテルスイートルームです。

今回ニセコで泊まってみましたが、現在のオフシーズンで1泊5万円でした。

ちなみに冬場のオープンシーズンには1泊が50万円から100万円の間まで上がり、稼働率はほぼ90%以上になるとの事ですからまさに驚愕としか言いようがありません。

ちなみにこのようなホテルの大半は、分譲販売されたコンドミニアムでもあり、その価格は前述記載の画像にある1億8000万円ほどのコンドミニアムの実態なのです。

この販売も日本国内ではほとんどありません。ほぼ海外での販売です。

要するにディベロッパー側は、土地取得価格と建設費用は分譲販売でペイし、更には利益も確保してホテル運用としても中長期のリターン得るスーパースキームが成り立っているので、顧客リストを持つ外資はこぞってニセコに集まったところもあるのかもしれません。

そしてそれぞれの企業が独自に集客した結果が現在のニセコの形成で、ニセコの不動産価格に現れたと僕は感じています。

余談ですが、中国人が北海道の不動産をたくさん買っている。これは誤報です。

中国人がニセコの不動産を買い漁っているのは全くの誤報です。以前にも書きましたが、ニセコで不動産開発してるディベロッパーでメインランド中国の企業はほとんどありません。大規模な開発予定が一社ありましたが以前に断念しています。

中華系はありますが、シンガポール資本と香港資本です。

コンドミニアムの購入層も約半数がオーストラリア、カナダ、アメリカなどの欧米人であり、残りの半数がアジア系ですが、これもシンガポール、香港、マレーシア、タイなどで、メインランド中国は10%未満で、せいぜい5%ほどです。実際にヒアリング調査しました。

ではなぜ中国が買っているという誤報になるのか?

それはサホロやトマムなどのスキーリゾートを中国企業が買収した経緯があります。総面積でみると流石にスキー場やスキーリゾートをまるまる購入しているので、面積が大きくなるだけです。コンドミニアムを1棟まるまるで、数棟を買ってもスキー場の総面積には勝てません。

そんな数字の試算や考察の角度の違いでしかありません。総件数では中国勢が買った件数はほんの微々たるものなのです。ひとつ面積が大きかっただけです。

中国人の北海道の不動産買いは多分2021年頃からスタートと僕は予想しています。北京冬期五輪前年くらい。

ちなみにキロロはタイ資本が買収していますし、ニセコの一部はマレーシア資本が買収しています。何も中国だけではないのです。

ではなぜ外資が日本スキー場を求めているか?

日本は20年ほどまえからウィンタースポーツ人口は減少を続けています。

10年ほど前は倒産するスキー場もあったり、二束三文の価格で売りに出ることも珍しくありませんでした。

僕のところにも10年ほど前には2億円や5億円で話しが来たこともありました。

ですが世界的に見たら実は空前絶無のウィンター人口の増加期だったりもするのです。

中国では現在2億7000万人のウィンタースポーツ人口を有し、東南アジアも所得の上昇で、雪に対する憧れからウィンタースポーツ人口が増加しています。

そしてアジアで唯一パウダースノーが体感できるのが日本なのです。そうです唯一です。

そしてその中での北海道の知名度は群を抜いているのもあり、アジアのそれぞれの国が自国のウィンタースポーツユーザーを日本への送客するのと、受け先の日本でも利益にするために、これらのスキーリゾートを買収している経緯があるのです。

皆さん日本人の物差しで考えてはいけませんよ。

そして2018年には平昌冬季五輪があって、2022年には北京冬期五輪があります。要するにアジアでは実は空前絶無のウィンタースポーツの注目期だったのです。

ウィンタースポーツ人口が減って寂れていたのは、日本だけだったのです。

これがニセコの不動産価格に反映されたひとつの事実なのです。このニセコ不動産の派生として留寿都村にあるルスツスキー場周辺の不動産も2015年頃より急激に上昇を見せていたり、キロロのある赤井川付近や、富良野付近も同じように上昇を見せているのです。

ニセコの不動産価格は既に手を付けれない程に高騰していますが、留寿都の不動産や赤井川、富良野ならまだまだ面白い仕掛けが出来ますので、是非足を運んで視察してみてはいかがでしょうか?

本気で投資したい方は、ご案内致しますよ。日本で一番面白いのは北海道と沖縄なのです。沖縄についても後日書いて見たいと思います。

ニセコの隣の倶知安まで高速道は延長されますし、北海道新幹線も函館から札幌間の工事もスタートしました。そうなると東京から札幌まで新幹線が繋がる事にもなります。更には北海道でIRいわゆるカジノ施設のひとつが出来る可能性も高く、面白い要素がこのエリートにはたくさんあるのです。

僕たちの買ったにニセコ、留寿都周辺の不動産がどれくらい上がるのか楽しみです。

紺野昌彦