留寿都の不動産が面白い

こんにちは紺野昌彦です。

留寿都村って皆さんはご存知でしょうか?漢字で「留寿都」ではなくカタカナで「ルスツ」で書いた方がピンと来る方も多いのでないでしょうか。

僕のブログやfacebook、instagramなどで定期的に北海道に足を運んでいるのを目にして頂いている方もいらっしゃるかと思います。

この北海道への度重なる訪問は、表題にある留寿都不動産とは異なるリゾート関係に関連するビジネスでありました。かれこれ4年間はほぼ2ヶ月に一度は北海道に足を運んでいるのですが、仕事の性質上、北海道のインバウンドの動向であったり、様々な統計資料を目にするのも仕事柄、重要な作業でもありました。

ニセコ、ルスツインバウンド統計

そこで目に付いたのが、留寿都村ルスツリゾート、それを取り巻く不動産の環境です。

不動産やインバウンド統計に興味がある方は、今の日本で最も不動産が熱いのは、沖縄県と北海道というのはご存知でしょう。

その中でも北海道のニセコ町のスキー場付近の地価の高騰は、時折日経新聞にも取り上げられるほどの高値で取引されており、坪単価は東京都港区並みの価格です。

もちろん僕もほぼ毎月のように現地に赴き、実際に現地の土地を見て、不動産会社や開発ディベロッパーと情報を交換しつつ確認しています。

ニセコの不動産に関しては、スキー場からの距離感と、羊蹄山が見えるビューの相関関係で価格が付いています。もちろんこれは現地で取引されている実勢価格です。

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北海道の不動産投資

羊蹄山のビュー

ニセコの比羅夫やアンヌプリのゲレンデ隣接地で坪単価が600万円からが相場。ゲレンデから1km以内は200万円から300万円。車で5分圏内で100万円から。10分圏内で50万円。15分から25分圏内でもアベレージで25万円。2019年7月のヒアリング調査による。

もちろんアベレージですので、比羅夫のゲレンデの真ん前の現在販売中のホテル用地は坪単価が1100万円のものもありました。

ニセコの土地価格の指標

ゲレンデ隣接地 坪単価 600万円から1100万円
ゲレンデから1km圏内 坪単価 200万円から300万円
ゲレンデから車で5分圏内 坪単価 100万円から200万円
ゲレンデから車で10分圏内 坪単価 50万円から100万円
ゲレンデから車で15分から25分圏内 坪単価 25万円前後

ルスツ不動産、留寿都不動産

ルスツ不動産、留寿都不動産

さてさてそんなニセコの不動産も前述までのように、今では都市部と変わらない価格にまで高騰し、そのエリアは広域にまで拡大傾向にあります。

当然中心部の地価の上昇に伴い、安価な郊外に広域化したのもありますが、北海道には景観もよく雪質やゲレンデが最高なスキー場は、決してニセコだけではありません。

最大滑走距離や総滑走距離では、ニセコよりルスツスキー場の方が断然に優先でもあります。

そして札幌からの距離感や、新千歳空港からの距離感もニセコよりルスツの方がアクセスが良いのも言うまでもありません。

このような環境から、北海道ではポストニセコと言われる状況も発生して、ルスツ、キロロ、トマム、富良野など広域で同じような開発を視野に入れた動きが同時多発的に出てきているのです。

その中でも僕が調査した中でも最もアドバンテージが高いのが留寿都村なのです。

文頭には北海道の同地域の外国人インバウンドの統計データを載せたのですが、北海道におけるインバウンドで一番集中しているのが、ニセコ町、留寿都村、洞爺湖ある洞爺町を結ぶトライアングル地帯です。

ここ数年を比較した増加率もかなり目を離せないところがあります。これは海外、特にアジアの富裕層人口増加や、ウィンタースポーツ人口が再び増加シフトしていることもあるのだと推察しています。

その中でも最もアクセス良いのが留寿都村イコールルスツリゾート、ルスツスキー場でもあるのですが、ここで大きく注目すべき点があります。

ニセコの地価の上昇の複数の要素のひとつを思い出して欲しいのですが、World Ski Awardで受賞しているとありましたが、2017年より最優秀ゲレンデ賞と最優秀リゾート賞は、ルスツスキー場とルスツリゾートに王座が移ったところです。翌年の2018年も2冠でルスツが受賞しています。おそらくは2019年もそうでしょう。

北海道の不動産投資

ルスツリゾートアワード受賞。ルスツリゾートの加森会長から直接頂いた画像です。

この受賞の2017年頃より、にわかに留寿都村の不動産が高騰を始めています。

留寿都村のメイン街道でもある国道230号線に面してルスツリゾートやスキー場がありますが、ここに面する隣接地は僕が留寿都村に足を運び出した2015年、16年頃には坪単価が2万円前後だったのが、2017年には5万円にまでなり、2018年には15万円、そして2019年4月頃には坪単価が25万円から50万円でほぼ売り地無しという状況に至っています。

実は高騰に至るスピードは留寿都はニセコ以上だったのです。

もちろん上記の留寿都の地価の上昇は、ニセコで言うスキー場から1km圏内の価格ではあるので、まだまだ上昇すると見てもいいでしょう。ニセコではこのスキー場との距離感だと200万円から300万円が相場帯です。留寿都はまだ高くても50万円。

またルスツスキー場から5分圏内、要するに3kmから5kmまで足を伸ばせばまだ坪単価が2万円から5万円で接道している高立地の土地が取得出来ますが、この付近もおそらく3年かからず3倍以上には不動産価格は上昇するでしょう。

留寿都村のこのエリアをニセコに当てはめて考察すると、坪単価が100万円エリアではありますので、3倍でも安価な価格言えるかもしれません。

そして最大のファクターは、留寿都村内には宿泊施設が少なすぎるという傾向がプラスされるでしょう。

現在、留寿都村内のルスツリゾートではコンドミニアムの販売を開始して、施工も始まっていますがここの価格はワンユニット51平米で6900万円という販売価格で既に60%が売約済みになっています。2019年7月現在。

この価格も6000万円くらいから販売戸数に合わせて販売価格を上げる、プレビルド方式の販売ですので、このブログを書いている8月後半の今ではおそらくは1ユニット51平米が7000万円の価格にまで手が届いていることでしょう。

このような開発が実際に始まり出したばかりなのが留寿都村であり、このようなコンドミニアムの実例の数字も実際に目の当たりにできる状況なのです。

留寿都の不動産に関しては、ロジックでも数値でも見て取ることも出来ますし、実際に数年間足を運んだ経験からも、僕自身も300坪、500坪の安価な土地をいくつか買っています。

そして毎月のように興味を持った不動産投資家や、不動産開発会社なども留寿都村、ニセコ町、洞爺湖に視察案内をしているというわけです。

もちろん本業で留寿都やその周辺へ足を運んでいる性質もあったので、不動産はその次いでではありますが。

2020年には東京五輪でインバウンドはさらに増加するでしょう。そして2022年にはお隣の中国で北京冬季五輪がありますので、このエリアがさらに多くの外国人に露出することは間違いないでしょう。

ちなみにこのエリアでの中国人の買い漁りはまだほとんどありません。

現在シェアの半分は欧米系外国人であり、残り半分をシンガポール人、香港人、マレーシア人が順に占めている状況で、メインランド中国人は実際のところ5%未満と見ても良いでしょう。

一部で中国人が買い占めているという誤報もありますが、それは一見するとシンガポール人も香港人もマレー系華僑も中国人に見えるところでしょう。

そして一部メディアで中国人、中国企業が買い漁っているという報道や情報もありますが、サホロなどいくつかスキー場は中国資本が買収しているところもありますが、そもそもスキー場の面積は山そのものですので総面積で言えば目立つだけのことなのです。

参考までにニセコもマレーシア資本が買収しているエリアもありますし、キロロスキー場はタイ資本が買収していますからね。

これら外資系が買収した総面積もそもそも山そのものなので、凄い平米数であるのは間違いないでしょう。バイアスメディア情報に惑わされないように。

ただ件数で言うとそう多くは無いのです。

興味を持った方は北京五輪の前に留寿都村や洞爺湖付近の土地を買ってみてはいかがでしょうか。おすすめです。

留寿都不動産のポイントはスキー場の距離と羊蹄山のビューの相関関係です。
そのどちらも重要なファクターです。

紺野昌彦

ルスツ不動産

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