紺野昌彦のコラム・香港の不動産投資家の視点
こんにちは紺野昌彦です。
今年に入り既に3度目の香港入りです。
今年は昨年以上に香港がベースとなるお仕事が増加しそうです。
それもロシアに銀行口座を開設した関係でウラジオストク行く回数も増加しそうなのも理由のひとつです。
香港に滞在中のほとんどの時間が香港人の友人達、香港在住の日本人の友人達との情報交換や、新たなビジネススキームについての相談などがほとんどです。
遊びの交友でもありビジネスの商談でもありと。
香港の友人達の多くが、元ゴールドマンサックス、元メリルリンチ、元モルガンスタンレーなどと投資もプロばかり。
輝かしい経歴がないのはむしろ僕こと紺野昌彦くらいです。
（最近僕こと紺野昌彦も今年1月にニューヨーク証券取引市場で上場している時価総額1000億円弱の企業の日本事業顧問として就任しました）
昨日情報交換していた友人は元モルガンスタンレー証券の出身で現在香港ハンセン市場で上場している企業の不動産投資部門を総括する子会社の社長。
CEOとは言ってもまだ40歳になったばかりの香港金融界のエリートの１人です。
表題の香港の不動産投資家の視点や手法ですが、その彼の張り方はやはりグローバルな視点です。
2013年はカンボジアの不動産、2014年はカンボジア不動産、2015年は日本不動産、カナダ不動産（トロント）、2016年はイギリス不動産（マンチェスター）と上昇率を見定めて投資する手法です。
まあまあ見事なほどの的中です。
もちろん僕もタイの不動産は2012年、カンボジアの不動産は2013年とアジア圏では同じ張り方、また逆の販売でも円安に振れた瞬間に中華圏への日本不動産のセールスなどにシフトしていましたが、欧州、北米までは守備範囲外でした。
ちなみに彼が投資したカナダトロントの不動産の上昇率を見てみましょう。
キャピタル上昇率は、2011、126％、2016、214％、約5年で70％上昇しています。
地域の人口増加率、産業構造、学生数などのデータをしっかりとチャート化させて複数都市の比較ができるようにしています。当然彼もカナダで不動産を購入して現在売りに出している状況です。
参考までにカナダは非居住外国人でも銀行融資が可能です。
しかも驚くくらい審査も緩く、比較的簡単に手続きもできるようです。また借入金利も3.5％程度ですので、他の諸外国の銀行ローンより金利は安価です。
同じく一昨年の円安時に日本（大阪）のタワーマンションを購入し円高にシフトした時点で既にバイアウト済み。
個人投資の不動産と思えないスピードで売りと買いを行い資産を倍増させています。
そして昨年からはイギリスの不動産に着目をしています。
EU離脱による混乱とポンドの下落、そして地下の下落等で買いと判断していますし、ロンドン以外の周辺都市はまだまだ思った以上に安価な価格だったりもします。
１）英国（リバプール）
25㎡（約9万ポンド）スタジオタイプ 約1200万円台から（新築区分所有権）
39㎡（約11万ポンド）ワンベッドタイプ約1500万円台から（新築区分所有権）
3年間8％利回り保証付き
学生街（平均年齢はイギリスで一番若い30歳）
２）英国（マンチェスター郊外都市）完成直前
43㎡（6万ポンド）ワンベッドタイプ 約850万円台から（リノベーションアパート区分所有権）
8.7％２年保証
地価上昇は年間5％が5年連続で継続中。
３）英国（マンチェスター中心部）2018年夏
55㎡（17万ポンド）ワンベッドタイプ 約2400万円台から（新築区分所有権）
ローン申請はディべロッパーが対応。30％デポジット、70％ローン（金利3.5％）
利回り保証は無し。ただし市内の中心部でマンチェスター駅から徒歩5分圏内。
賃貸の場合の想定利回りは5％から6％。
元モルガンスタンレー証券から不動産投資部門へ転身した彼の見立てではこの英国が今後の大きな伸びが期待できるとか。もちろんかなりの指標を取り寄せての検証の結果です。
彼はインカムゲインよりキャピタルゲインを狙うのが主流で、基本僕も同じ視点です。
なので5年前にタイの不動産をキャピタルメインで買いに走った経緯がありました。
近々そんな彼の不動産投資術、オススメ不動産のセミナーを香港で開催します。彼は日本語が驚く程堪能です。
紺野昌彦
つづく。
紺野昌彦
