タイ不動産、マレーシア不動産、カンボジア不動産の比較

タイ不動産、マレーシア不動産、カンボジア不動産、フィリピン不動産の比較

タイ不動産、マレーシア不動産、カンボジア不動産、フィリピン不動産をそれぞれの国の成熟度で考えるとそれなりにガテンが行きます。

かなり個人の主観的ではありますが。

数年前より海外不動産のブームが続いています。
私たちのグループではタイ不動産をメインに観測ならびに投資を続けてきましたが、一昨年ごろよりカンボジアのコンドミニアムへも同じ配分で考えるようになっています。
現在ではマレーシア不動産もブームも収まり、販売業者のシフト先が、フィリピン不動産やカンボジア不動産であったりしますが、その環境も最近では少しづつ変わりつつ

あります。

ASEAN新興国の不動産が大きなブームを迎えつつあります。2015年のASEAN統合でAECが誕生する背景も要因のひとつでしょうが、東南アジア全体が経済成長期とい

う環境が日本の1950年から1970年代に近い状態であるのが、不動産に着目されている共通点でしょう。
もちろん国よって法形態が異なりますので、外国人が不動産を買う条件も大きく異なります。
またそれぞれの国の持つ経済条件や環境も大きく変わり、それも時代により変化も致します。昨年の第3四半期、アジア・太平洋州の商業不動産市場への直接投資額は、各国の成長を受け、昨年の初に比べると33%もの上昇を見せています。
ジョーンズ・ラン・ラシェル社（JLL）の市況レポートによりますと、第3四半期だけで投資額は300億ドルに上り、3四半期連続で上昇した指数が出ています。期末の予測では

1100億ドルから1200億ドルへ上方修正する必要があるとの報道が昨年くら例には出ていました。もちろんその多くは不動産投資なのです。

もちろん不動産以外でも企業の進出などによる直接投資額も同様に増加を見せており、カンボジアに関してはGDP比率ではASEAN内では昨年度よりトップに躍り出ています。

マレーシア不動産

例えばマレーシア不動産に関して言えば、２０１４年１月に入り国の税率変更、価格改定などで不動産投資による高騰の抑えと実需への転換のために外国人が購入できる不動

産物件価格の設定の値上げに踏み切っています。投機対象から実需対象にシフトさせるのが狙いと考えられています。

最低で3000万円以上の不動産物件でないと外国人が購入できないなどという措置です。

それまでマレーシア不動産は、1300万円と下限額は低く魅力的な物件も数多く存在しましたが、さすがに最低価格の引き上げは、インカムゲイン、キャピタルゲイン共に得る条

件が厳しくなるでしょう。

同時に地元民向けの物件も建設は続きますし、１３００万円台で購入した外国人も転売額は上がったのよいものの、実際価値より高額に設定しなくて行けませんので、バイアウトが

できるのか今後のマレーシア不動産の心配なところです。

実際に私の友人も不動産投資そして7000万円台のコンドミニアムをマレーシアで購入しましたが、売却に出して8ヶ月間買い手が付かずの状態です。この事例だけでも昨年と今年ではまた大きく環境も異なるのです。またこれらの背景にはマレーシアの経済はバブル気味なので、これを抑制する政策と共に、富裕層を誘致する政策が投機目的となりコンドミニアムの投資のみに繋がる実情を打開

する狙いもあるのでしょう。また一方ではコンドミニアムの飽和状態と聞くことも。

もともとマレーシアは人口が3000万人弱と人口規模が小さく、今後も経済成長は続けるでしょうが、緩やかな経済成長にシフトすることも考えておく必要もあるでしょう。
今後人口ボーナスを迎えることと、流入人口の増加も見られますが、インドネシアやミャンマーなどからの出稼ぎ労働人口も多く、購入した物件の転売マーケットの増加にはつながり

ません。もちろん国内のアッパーミドルと呼ばれる中間所得層の増加も目まぐるしいのですが、人口の絶対数から見てもタイ、インドネシア、フィリピンより小さなマーケットでしょう。
ようするに将来の売却を考えての出口戦略が重要なのです。現在でもマレーシア不動産の外国人向け物件の販売額を見ると、2500万円台の物件が多く見られます。
今回の外国人価格の引き上げによりその価格は3000万円台オーバーとなるでしょうが、中長期保有で仮に4000万円となった祭の転売先はどこになるのでしょうか。そしてその価格

の物件を売却する祭にスムーズなのかが疑問です。国の水準から考えると、高所得層、外国人層がメインマーケットになるでしょう。またその層はこの国の中間所得層と比較すると格

段に絶対数が小さくもなるのです。

タイ不動産

マレーシア不動産と比較して私たちのグループではタイ不動産を投資比較として考えます。
タイ不動産のといってもメインはコンドミニアムは、バンコク都内でも安いものではまだ300万円台、400万円台のものも多くあります。現在路線拡張忠のBTS（高架鉄道）

やMRT（地下鉄）駅前などの優良な物件でも700から800万円台でジムプール付きのコンドミニアムが購入が可能です。もちろんマレーシア不動産と違いタイ不動産は

外国人に対する価格設定はりません。
タイの不動産が仮に800万円のコンドミニアムが、1200万円に価格が高騰しても、十分にタイ人のミドル層が購入するのが可能な金額なのです。
またアジア圏でアッパーミドル層の増加スピードを保有人口は、タイではインドネシアについで2位の増加となり共に転売層のマーケット拡大も見込めます。

タイ不動産を見る中でのマイナス点としてはタイはASEANの中ではすでに少子高齢化はスタートしていること。人口ボーナス期も終了し、人口が大きく増加することは考

えにくいのです。ただしASEAN共同体の経済統合により誕生するAECでは、地政学的に見て中心国の位置づけとなり隣国からの流入人口の増加が見込めるでしょう。

またタイ自体の高度成長はこれからなので、この少し早く迎えた少子高齢化とこれからの高度成長と所得水準からの先進国入りがどのようにバランスしてくるのかは注目し

どころであったりもします。

人口が1000万人（流入労働人口含む）を超える首都バンコクは、ASEANの要となる重要都市です。ASEANの中ではトップクラスの人口で、現在でも地方からの流入により

人口増加を続けています。また隣国、カンボジア、ミャンマーからの流入人口（労働人口）はAEC誕生後はさらなる増加が見込まれており、都市として人口増加が見込まれる

地域での不動産価値の増加は比較的考えやすいのではないかと考えます。

フィリピン不動産

フィリピン不動産ですが、これらも加熱されつつありますが、大きな疑問があります。
日本から一番近いASEANが歌い文句ではありますが、ASEANの巨大マーケット、そして中国、インドマーケットから最も遠いASEAN加盟国でもあるのです。その多くは陸路で経済連帯を組めるのですが、フィリピンだけ最も遠い海上輸送を行わなければいけない国なのです。
現在の日本は、アベノミクスでの一時期の効用は見せておりますが、今後の人口の減少、産業の空洞化などから日本国内のマーケット規模の縮小は明白です。

日本から一番距離の近いASEANという概念は、日本の消費力を示唆してのことでしょうが、2035年までには東京都まる１つ分の人口を失う日本の経済構造自体がシフトする中、フィリピンという選択肢より陸路のマーケットと隔たりがあるのは振りと考えざるえを得ません。

日本企業の海外流出は、国内の生産拠点を海外に出すのが目的ではなく、海外で生産し、海外でマーケットを獲得するのが狙いです。なにも日本国内のマーケットを潤すための海外進出ではないのは、ここフィリピンの企業進出や投資に天井すら感じます。また日本だけではなく韓国からの流入も目立っていますが、韓国の規模感からも投資流入には上限があるでしょう。もちろん長期的に見ると人口ピラミット構造などから後に大きな成長も期待できる国ではありますが、他のASEAN諸国と比較するとそのスピードはやや遅いのではないかと感じています。
3年前にはフィリピンのFDI（直接投資指数）の上昇率はASEAN域内で2位なのも気になる数字ではあるのですが、昨年にはこれはASEAN内で最下位に転落しています。GDP比率による直接投資額。この急激な減少も気になるところではあります。

これに対して株式市場は活発で運用益も成長率も顕著な部分もあり全体的にもう少し様子を見て判断する必要があるでしょう。

ちなみに直接投資額の1位はマレーシアで総合指数から考えても名実共に1位でしょう。
ここで見ても高値になりすぎたマレーシア不動産、そしてようやく投資のスタートしたフィリピンですが、ASEANで最も僻地である地政学的条件。

そこで新たに着目されつつあるのがカンボジアなのです。

カンボジア不動産

カンボジア不動産についてはまだまだ情報が少ないのも特徴のひとつでしょう。

カンボジアで発表される統計はまだまだ少なく、その多くは国際機関に頼るところも大きく、国民人口ですら正確に把握できていないのがカンボジアです。

電力に至っては自国内での発電もなく、隣国のタイ、ベトナムから購入しているのが実情です。
そして人口規模も約1800万人とASEAN圏内で最も少ない国のひとつにあげられます。
ようするに投資が始まって歳月の浅い、いわば先ほどのフィリピンに近い環境でさらには人口規模が小さいのですが、隣国にASEAN2大国があるのが成長のバックボ

ーンだったりします。ですがフィリピンと大きく違うのは、首都プノンペンから陸路でベトナムのホーチミンまで4時間、タイのバンコクまで10時間という地政学的な立地です。またこれら隣国

はすでに消費地としての成熟を始めているのも大きな違いです。このように初期段階の投資対象国として、さらに2013年にはFDIの上昇率のランク外だったのが、昨年にはDGP比率で堂々1位まで上昇しています。全体的に小規

模ですが、ある意味ではもっとも魅力な国でもあるのです。FDIと呼ばれる投資指数が高いのはある意味では投資国としてピーク期なのかもしれません。ここ数年のカ

ンボジアプノンペンの不動産価格の上昇率は目を見張るものがあります。

昨年当初には、カンボジアの不動産35㎡前後のプレビルドコンドミニアム物件で日本円で300万円前後から購入できたプノンペンですが、1年後の現在では概ね400

万円から450万円スタートと1年で30％近い販売価格の上昇を見せいています。

マーケット出来にもそれほど大きくはありませんが、首都プノンペンは、人口約250万人で現在販売中の大型コンドミニアムは7プロジェクト程度。

概ねが完売傾向であり、販売途中の価格の推移も好調な値上がり率を見せています。

販売開始時㎡単価が1800ドルのコンドミニアムは1年半で㎡単価が2400ドルまで上昇しています。

マレーシアのクアラルンプールややタイのバンコクと異なり他の競合物件が少なすぎるのもカンボジア不動産事情の特徴でもあるので、是正が入るのはまだ少し先のように

感じています。これらの考えが、僕たちの会社がタイとカンボジアを推奨する大きな理由なのです。

日本の不動産

発展度120%以上のの東京
日本の不動産でも、一番価格や利回りが安定しているのは都市部であり特に東京です。
それは低迷期でも人口増加が見られ唯一価格が安定しているからでしょう。
要するに人口減少期に入った今でも、地方からの流入人口増加で、年間2％前後の増加が見られるからです。東京都2000万人人口で2％の増加と仮定すると、年間40万人の増加で、それは地方都市1つから3つ分の人口増加を意味します。
それだけ住宅需要があり、消費があるので東京の経済は下支えされているイメージでしょうか。

東京以外の都市部は、毎日が最高値と言われるほどの下落傾向で、全国の空き家率は総務省の統計によると昨年発表のもので1600万戸だとか。

国内の新築物件の利回りは3％から8％前後で、築年数が古く資産価値が減少している物件では10％から15％も目に付きますが、客付けの可能性の低い物件が価格が下げられ表記上の利回りが高くなっているのでしょう。

日本全体の人口減少から考えると、今後は格段に客付けが難しく、一定の利回りや落ない価値を求めるには都市部の優良地域に限定してくる傾向にあります。
要するに成熟経済に達している日本経済は今後は経験のない領域に入っていきます。
少子高齢化による、住宅需要の減少、高齢化世帯への賃貸、外国人流入人口に対する賃貸などがそれに当たるでしょう。
これは地方都市では下落に繋がる大きな要因となる可能性を含みます。このような感じに東南アジアの国々の経済ステージにおいても成熟経済を迎えつつある地域も多くあります。現在スタートしたばかりの東南アジアの新興国に不動産を求めるのも自然な流れなのかもしれません。