タイ不動産の賢い買い方

タイ不動産の賢い買い方

私がバンコクで不動産を購入したのは、2年前の夏頃だった。
当時は、1バーツ=2.8円と現在の為替相場よりかなりバーツ安の相場で、現在の円安は予想もすることも出来なかった。
仮に200万バーツ物件だと、当時の2.8円レートだと日本円で約5.600.000円。現在の1バーツ=3.7円レートだと日本円で約7.400.000円と為替差益だけで約1.800.000円の為替差益となる。
もちろんキャッシュで買った物件ならば、この為替差益はそのままキャピタルゲインとなり為替差益収入となる。

だがタイの不動産は、建設着工前に買うプレビルドが一般的で、購入時に物件価格の25％から30％をデポジットで支払い、完成後に残金となる75％から70％を物件引渡しに合わせて支払う仕組みだ。
この流れが理解できれば、先ほどの為替差益の恩恵は薄くなることがおわかり頂けるだろう。

プレビルドで購入したコンドミニアムのデポジットが仮に30％と考えると、60万バーツで日本円で1.680.000円の前払いとなる。
残金の140万バーツは完成の今年初旬のレートだと、1バーツ=3.5円だったので日本で4.900.000円となる。
合算すると6.580.000円で、購入時の為替レートで試算した日本円5.600.000万円とは100万円近く価格が異なってしまう。
こうなれば想定利回りも大きく狂う。もちろんタイの地価、物価の上昇は今後も見込めるので、これでも十分な投資は成立するが、できればこの為替差益のリスクもヘッジしたいものだ。

ここでプレビルド不動産を購入する際にヘッジに利用するとおもしろい金融商品がある。
香港やシンガポールでは1年ものの元本保証の金融商品（保険、ファンドなど）が複数存在する。
もちろん小ぶりな証券会社や保険会社が販売するものは、元本保証と言っても一抹の不安が残るが、大手の証券会社、プライベートバンク等の短期物なら安心。
元本保証ものだと年率6％から8％の商品が複数あるので、完成後に支払う残金を一時的にこのようなところで信託することにより、完成までの2年で12％から16％の金利を得ることが可能となる。

先ほどの試算で、残金の140万バーツを購入時レートの3.920.000円をそのままこのような香港やシンガポールの元本保証の金融商品で運用すると、約47万円から70万円の運用益を得ることができる。また香港やシンガポールはこのようなインカムゲインは非課税なので、実質金利がそのまま為替差益のヘッジとなり、為替損失は半分もしくは半分以下となるのだ。

また若干のリスク商品にもなるが元本保証のないファンド系の運用だと年率15％前後の商品もあり、この場合は2年で30％の金利となるので、為替差益での損失はなくなる。
このような保証のない商品も反則金なしで自由に途中解約できるものも多く、運用利用者は個別のネットアカウントで毎日チャートを確認できるので、値下がりが始まればその時点で解約できるので、チャレンジするだけの価値はある。
私のおすすめのファンドは、かつてのリーマンショック、世界金融危機でも損失を5％に抑えたところなので、個人的に信用度も高い。

現在はタイの不動産、バンコク、パタヤで利回り保証物件も出回り出している。
良いところは利回り5％から10％保証のコンドミニアムだ。ただしバーツ建てなので、これこそこの利回り保証を実現するためには為替差益による損失のヘッジが重要となる。

※利回り保証のコンドミニアム（パタヤ）や、香港、シンガポールの金融投資商品が気になる方はメールで問い合わせを。

バンコク不動産

紺野昌彦